アメリカやカナダの不動産価格の下落が顕著です。
10月のアメリカの消費者物価指数は7.7%で高いインフレが続きますから、FRBは今年は継続的に高い利上げを続けてきました。
FRBで継続的に利上げを続ければ当然住宅ローン金利も上昇します。
世界的な不動産価格下落はどこまで広がるか？
アメリカの30年固定の住宅ローン金利の利率は10月の時点では7％を超えて、これはなんと2001年以来の水準です。政治混乱のあったイギリスでも10％以上のインフレが収まりませんので、2年固定の住宅ローン金利は6％台の高い水準です。
欧米の住宅ローンは通常5年程度の短期での借替が多いので、更新時の高い利上げで支払いができない家庭が多く出てきますので、需給バランスが崩れて売り圧力が増し、想定価格よりも安値で売られる物件が市場に増えます。
新規買い手側としても金利が急騰したことにより、毎月のローンの支払いが困難との判断になれば物件購入を諦めることになります。売り手側、買い手側、両方にとって高い金利は不利に働きますから、物件価格は下落せざるを得ないわけです。
2023年は投げ売り物件に注目
今年はまだ欧米経済は大きく落ち込むまできていません。2023年は確実に景気が悪くなり、失業率が上昇しますので、更に多くの不動産物件が市場に出てくる環境になります。失業してローンを払えない家庭では不動産を売らざるを得ませんから。
イギリスの不動産は20％程度の下落は十分あるでしょう。といっても投資先としての魅力はまだまだ高すぎると思いますので低いです。アメリカの不動産も10％から20％はここから下落しそうです。
コンドミニアムよりも「戸建て」が魅力
アメリカの場合、家賃上昇率も非常に高いですから、賃貸需要が高い、成長力のあるエリアの投げ売り物件については投資先としての魅力は高いと思います。
コンドミニアムよりも戸建て物件に高い魅力がありますが、管理はより大変になりますので、安心して任せられる管理会社があれば中長期的な視点からの投資先として面白いと思います。
カナダのバンクーバーの不動産に注目
そして、注目しているのはカナダのバンクーバーの不動産です。長くバンクーバーには数多くの不動産の売買を行い、自宅も持っていました。バンクーバーの不動産は過去40年以上一貫して上がり続けてきました。特にコロナ禍の中での需要の増加で価格が大きく上昇しました。
それが今年の春以降は下落に転じてきています。カナダの政策金利も今年は大きく上昇しましたので、需給バランスが変わってきています。価格がどの程度まで下落するのか？20％以上の下落があれば投資先としての魅力は増すと思います。
バンクーバーは長年世界で最も住みやすい街の一つに選ばれていますし、気候、環境は本当に最高の街です。世界中の富裕層の多くが同様に感じていますので、資産としての安定性が非常に高いですから。
135円の円高に！！
今日は135円まで円高が進んでいますが、中長期的な視点から見ても、再度円安は再度進むと考えています。
↓↓日銀は保有する国債で8,749億円の含み損が発生しています↓↓
今年3月末の段階では4兆円以上の国債の含み益がありました。今年の3月から9月まででたった0.035%の金利上昇で、日銀の保有国債の評価は5兆2474億円も下落しました。
許容上限を９月末の0.245%から0.5%にあと0.255%だけ引き上げたら、日銀の評価損は単純計算で39兆円というとんでもない評価損となります。日銀はとんでもない実質的な債務超過になりますので、そんな国の通貨を海外勢が積極的に買うことは想定し難いです。
ジャックマー氏銀座に出没！！
円安の加速は海外勢にとって日本の不動産の魅力が増すことになります。アリババのジャックマー氏が日本に滞在しているニュースが流れましたが、香港や台湾を含めた中華圏の人たちにとって日本は非常に住みやすい国です。
そして、今の円安水準では日本の不動産は中国や香港、マカオ、シンガポールと比較して圧倒的に安くなっていますから、彼らが積極的に購入しています。
ただし残念ながら、所得の上昇しない多くの日本人にとっては都心の高層マンションなど高嶺の花です。新築タワーマンションの多くが億ションとなっていますが、様々な理由から売られる物件も今後増えていくと思いますが、その多くが外国人所有になっていくように思いますね。
日本の多くの不動産資産が外国人の保有に変わっていくでしょう。これ自体は悪いことではありませんが、日本人にとっては少し悲しい話です。
消去法で選択するとやはりパタヤ不動産の魅力が高い！！
海外リゾート地のコンドミニアムには大きな魅力があります。ただし、ハワイについては高過ぎて多くの日本人には手が出ません。
やはり一番注目して購入を続けているのはタイのパタヤのコンドミニアムです。コロナ禍で観光客が激減したため、投げ売り物件がでていました。今はコロナ規制も全くなくなりましたが、相変わらず中国からの渡航ができないため中国人観光客が皆無です。
もともと多くの中国人富裕層がパタヤの不動産を購入していたため、これらの投げ売り物件がまだ出てきているのです。
↓↓パタヤの不動産物件に注目↓↓
賃料は家賃50％アップで契約更新
先日も買い叩いて購入したコンドミニアムの賃貸更新がありましたが、今までの賃料と比較して、なんと家賃50％アップで契約更新です。
コロナ禍では需要が低く賃料が抑えられましたが、今はロシアからの直行便も回復したことで長期滞在のロシア人が増え、賃貸需要が非常に高くなっていますので高い稼働率と安定した利回りに魅力があります。
インフレは紙幣の価値が継続的に下落する現象です。紙幣のまま持ち続ければ年々その価値が減っていきます。
↓↓日本のインフレが2023年も継続する理由↓↓
インフレから資産を守るためにはインフレ上昇率以上の資金運用が必要です。しかし、根幹となる資産はリスクを限りなく低くする必要があります。
2022年、2023年の不動産投資の条件
投げ売り物件で格安で仕入れコストを抑える！！
中長期的な成長国で、中立国であること！！
世界的なリゾート地でファシリティが豪華で管理状況が良いこと！！
高い入居率、安定した利回りが確実に取れる立地にあること！！
これらの条件を絞っていくと、世界中を見回した時、パタヤの不動産に魅力を感じ、毎月の家賃というインカムゲインを取っています。
日本円だけを大事に抱えることは本当にリスクが高いと思います。世界中が高いインフレで、金利高の今、それをチャンスと捉えて不動産市場も見てきましょう。ピンチな時にこそ、投資には最大のチャンスとなり得るのです。
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