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820万戸の空き家・空きテナントをチャンスに活かす

コロナ禍が空き家問題の解決に?

日本国内の地方自治体が空き家バンク事業のてこ入れを急いでいます。新型コロナウイルス禍以降の地方への移住機運の高まりで空き家に関心が高まっており、空き家の供給不足となっているからです。

自治体は補助金を拡充して空き家を開拓したり、空き家バンクを補完する新サービスを始めたりするなど、移住者の受け皿確保に奔走しています。今回は日本の空き家問題、空きテナント問題を改めて注目してみることにしました。

820万戸の空き家が発生

人口減少の中、空き家の数は年々増加しています。しかし空き家は活用次第では新たなビジネスにつなげられるますし、低コストでマイホームを確保し、余裕を持った生活を送る選択肢にもつながります。現在の空き家問題の状況をまずは理解してみましょう。

2013年の総務省統計局の調べでは日本の総住宅数は現在6,063万戸と言われており、その内の820万戸が空き家と言われています。つまり約10戸に1戸以上の割合で空き家が存在していると言うことになり、大きな社会問題となっています。

日本はこの先人口が減少していくと予想されていることなどから、空き家は更に増加していくと見込まれています。空き家は動物が住み着き、虫が湧いたりする事により近隣住民の迷惑になる可能性があるだけでなく、不法占拠や放火などの犯罪により治安の悪化の原因ともなりかねません。

空き家率が高いのは山梨、和歌山、長野の順

空き家率が高い都道府県は下記のとおりです。

1.山梨(21.3%)
2.和歌山(20.3%)
3.長野(19.5%)
4.徳島(19.4%)
5.高知(18.9%)

の順番で続いています。地方では人口減少の影響も大きいです。しかしこれらのエリアは都心との二重生活を送るには適したエリアにあり、テレワークの浸透により、これらの地域の空き家の効率利用は新たなビジネスのチャンスと考えるべきでしょうね。

空き家による不経済性

空き家による外部不経済には、大きく以下の3つが挙げられます。 外部不経済は、取引の当事者ではない誰かに経済的負担や不利益がおよぶ状況を指す言葉です。

景観悪化など地域への悪影響

犯罪の温床となる

住宅の価値が下がる

地域への悪影響という側面からみると、雑草が伸びるなどして景観が悪化したり、老朽化した家屋が倒壊したり、不衛生な環境から悪臭が発生したりといった問題が発生します。犯罪の温床となるという側面から見ると、ホームレス・犯罪者などの不法侵入や不法占拠、粗大ゴミなどの不法投棄、放火の原因になるという問題があります。

そして人口が減少して住宅の需要が減っていくなか、空き家が増える一方で供給が減らないと住宅自体の価値が下がってしまうという問題もあるわけです。

コロナ禍で大型飲食店の閉店加速

2020年は新型コロナの影響により、大型の飲食店チェーンが、首都圏だけでも1000店を優に超えようとする閉店状況に陥っています。しかしこれは新規に起業、開店するには大きなチャンスとも言えます。大手の居抜き物件を、それまで店舗にあった什器や機材、厨房機器の設備や内外装が、そのまま残されている状態であれば、機材はそろっているわけです。看板さえ書き換えれば、それこそ次の日から営業できてしまいます。今のテナント側からすると、退去に関わる什器や器材の移転運送費、元の状態に戻す工事費等を削減できます。次に入るオーナー側からすると、大型物件であれば初期投資にかかる2000万~3000万円の費用を節約することができるわけで、最低限の支出で済ませることができます。

地方都市の商店街の苦境も活用次第

鹿児島県鹿児島市の天文館商店街振興組合連合会の調査で、昨年の閉店や移転は43件に上っています。業種別ではサービスや飲食、衣料が目立ちます。これは過去にない規模で、同連合会は新型コロナウイルス拡大が影響したとみられています。天文館地区の電車通りから北側の商店街と、南側の天文館G3のおよそ560店が対象となった調査で、7.6%と非常に高い率になっています。

ただしこれも考え方を変えれば大きなチャンスと言えます。テレワークの浸透の中で地方への移住が増える中、空き店舗を好条件で借りることができれば、出店コストを抑えた上で起業することができます。大きなコストをかけず、地方にはまだまだ不足しているテレワーカーのためのコワーキングスペースなど、大きなビジネスチャンスがあると考えられます。

空き家・空き店舗を自らのチャンスに活かす方法は?

空き家は家賃ゼロで借りられる物件も多数あり、購入する場合でも非常に安価で済むものも多いです。生涯の中で最も大きな支出のひとつがマイホームもしくは継続して支払う住宅賃料なわけですから、空き家に住む選択をすることで、この支出を圧倒的に低く抑えることも可能になります。

テレワーク、SOHOでビジネスを行える人であれば、都心から地方の空き家に居住地を移すことは有効な手段となることは確実です。日本中の空き家を紹介するウェブサイトも数多くみかけるようになりましたし、地方自治体の支援も手厚くなっています。

空き家を使ってビジネスをすることもできます。民泊ビジネスを行うこともできるし、店舗への活用もできます。地域活性化、街おこしをしているエリアであれば、街の支援もあり、チャンスは広がります。

家賃・購入コストが限りなくほぼ無料であれば、固定コストを圧倒的に下げることにつながるわけで、リスクを最低限にした上で、チャンスを最大化できます。空き家、空きテナント問題そのものを、発想の転換により大きなチャンスに変えることはできるのです。

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ABOUT ME
チャーリーTAKA
日本を代表する投資家兼実業家でもあり、グローバル・チーフ・ストラテジストとして活躍中。
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