タイのパタヤは先週はソンクラーン（水かけ祭り）があり、街中は大変な賑わいでした。
海外からの外国人はコロナ禍前に近いくらい戻ってきていますが、中国からの観光客の戻りは当時と比較してまだまだで、これから更に賑わいが増すことが期待されます。
そして昨年の春の段階では多くの店がシャッターを閉じていましたが、今はそれも殆どなくなり、新しいお店がどんどん増えています。
この1年であっという間に賑わいを取り戻した形です。
パタヤ不動産・高級コンドミニアムの状況は？
外国人の割合はやはりロシア人、欧州からの長期滞在者が多く、高級コンドミニアムのプールサイドは、これらの人種の人たちでいっぱいで、どこの国にいるのか？ わからなくなります。
さて、不動産の状況を見てみると・・・・
① Base
昨年夏から投げ売り物件を連続して買ったパタヤの中心部にあるBaseという物件。昨年仕込んだ価格は250万バーツから270万バーツでした。
現在は300万バーツ以下の物件はほぼなく、軒並み310万バーツから330万バーツに値上がりしています。
８ヶ月程度で20％程度の値上がりとなりました。
そして、物件の売買速度は早く、適正価格で出しておけば１週間で数件のオファーが入ります。
家賃も大幅上昇です。購入時は月の家賃は8,000バーツ程度でしたが、昨年後半からの更新時は全て12,500バーツ程度に値上げをしてもそのまま皆さん更新されます。50％以上の家賃上昇です。
年間家賃合計額は１５万バーツとなりますので、２５０万バーツの購入価格に対して利回りは6%となります。しかし不動産物件価格自体が上昇をしていますから、家賃も当然この後も上昇していくことが見込めます。
そしてエアビーアンドビーの状況はというと・・・
そもそもBaseはエアビーアンドビーで運営ができるというメリットがあり、そちらの方が圧倒的に利回りは高いです。基本的には契約満期になればエアビーに切り替えています。
平均して管理費等を差し引いても15,000バーツ程度の月間収益が得られますので、ネット利回りで7.2%を得られています。
こちらもアカウントの評価がが高くなること、利用者のコメントが増えることで更に利回りは上昇するでしょう。
② リビエラウォンマット
こちらも昨年の夏以降まとめて投げ売り物件を購入しました。
240万バーツから270万バーツで購入しましたが、こちらも既に300万バーツ以下の物件はほぼありません。Base同様に20％以上上昇しています。
家賃設定はBaseよりも高く14,000バーツ程度で成約しています。利回りは6.7%程度といったところでしょうか。
リビエラも昨年後半からエアビーアンドビーで運用し、Baseよりも高い価格設定が取れたため、非常に利回りが良かったのですが、今年の2月以降にエアビーは完全に禁止となり、通常での長期賃貸で回しています。
エアビーで運用できなくなったことで、賃貸市場に物件がまとまって出てきたこともあり、少し賃貸付に時間がかかっていますが、中国人旅行者が今後増えることですぐに埋まってしまうと考えています。
③ プールヴィラ
昨年12月より戸建て物件を連続して購入し、内装を全てリノベーションし、さらには大きなプールを作りプールヴィラとして仕上げています。
ひとつ目の物件はほぼ半分程度まで完成しています。
５５０万バーツで売り出されていた物件を値引き交渉し、４７５万バーツで購入。更にリノベーション費用は３００万バーツ程度をかけています。合計の費用は諸々のコストを合わせれば８００万バーツといったところです。
夏前には完成しますが、その時点でパタヤ周辺の不動産エージェントを招待してのお披露目を行います。
1,100万バーツ以上での価格設定が狙えるようであれば市場で売却。75,000バーツ以上での家賃オファーがあれば賃貸で数年は回す。年間90万バーツの家賃であれば、利回りは11％を超えますので。
戸建て物件もどれも価格が上昇していますから、売却を行っても次に仕込む物件の価格も上がってしまうと本末転倒です。なかなか難しい選択ですが、市況を見つつ判断していきます。
ハワイに別荘を持つという夢は日本人にとっては高嶺の花になりました。それと比較してもパタヤの不動産はまだまだ多くの日本人にも十分買える価格帯です。
Baseのように、自分が使いたい時には別荘として利用して、使わない時にはエアビーアンドビーで賃料を取るという選択もできます。
ハワイの物件と比較して、パタヤの高級コンドミニアムは圧倒的に管理費用も安く、維持も負担になりません。
日本円は下落傾向が続く
日本円は中長期的に下落傾向は続くと考えられますし、過去1年のチャートを見ても明らかですが、円に対してタイバーツは非常に安定的に高くなっています。
なんといってもタイは中立国であり、欧米各国とも、日本とも、ロシアとも、中国とも仲良しです。
世界がカオス化する中で、中立国に住むという判断、中立国のタイの、そしてパタヤに住める場所を確保するということは、リスクヘッジという意味でも、非常に重要な選択肢だと思いますね。
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