恐慌特集

リフォーム市場の需要規模はコロナでどうなる?

矢野経済研究所は5月25日、2020年第1四半期(1~3月)および19年度の住宅リフォーム市場需要規模を発表した。20年第1四半期のリフォーム市場規模は1兆3,329億円(前年同期比4.8%増)と推計。

消費税増税後の反動減、新型コロナ感染症の影響による一部の住宅設備機器の納品遅れの発生、新型コロナ感染症拡大の影響に伴う需要の低迷、といったマイナス要因があったが、底堅い需要が見てとれた。

19年度の市場規模は、6兆5,565億円(速報値)、前年度比4.3%増と推計。また20年度は、4月から緊急事態宣言が発出され、対面での営業活動ができないなどの制限があるなか、不要不急の外出だけではなく、一般消費者が消費活動を控える傾向にあることから、大幅な市場規模の縮小という局面になる可能性が高いとみており、市場規模はリーマンショック時と同等もしくはそれ以上の影響を想定し、5兆5,000億~6兆円と予測する。

コロナによる新生活様式でリフォーム市場の需要規模が拡大

これまでの日本人は、住宅だけでなく衣服や車などでも中古品への抵抗感が強く、価格で大きく差をつけないと売れなかった。

しかし、今日の住宅、特にマンションは建物の耐用年数が長く、立地面などに優れた良質なストックが増えてきたことから、中古マンションを購入し内装に手を入れて住むという選択をする人が増えてきた。

そして、アフターコロナの新しい生活様式という点で考えれば、郊外の中古戸建を安価で買って、リフォームを選択する人も増えるのではないだろうか。ここには新たな住宅の購入だけでなく、投資チャンスもあるとも言えるのかもしれない。

中古マンションのリフォームとリノベーション

中古マンションの内装工事の方法には、大きく分けて「リフォーム」と「リノベーション」という2つがある。どちらの方法でも室内はきれいになるが、コストはかなり開きもでるため、この2つをまずは比べてみることにする。

「リフォーム」と「リノベーション」の違いとは

「リフォーム」という言葉は昔からポピュラーだったが、「リノベーション」という言葉が使われるようになったのは最近のことである。リフォームは、間取りなどは変更せずに古くなった設備や壁紙、フローリングなどを交換する工事のことをいう。

一方リノベーションは、間取りなども含めて自分に合わせたスタイルの室内に刷新する工事になる。リフォームは経年で劣化した内装を元に戻すイメージ、リノベーションはゼロから自分の希望に合わせて室内を作り込んでいくイメージと考えると良い。

リフォームでできること

リフォームはあくまで既存の間取りを活かして、劣化した部位を交換していく工事となる。例えば、20年間使用して古くなったキッチンを最新のキッチンに交換する、傷や汚れのある壁紙やフローリングの貼替、建具の交換などがリフォームに該当する。

キッチンや浴室などの水回り設備の配置までは変更しないので、間取りの可変性はリノベーションに劣るが、アクセントクロスや無垢のフローリングなどポイントを絞って自分の希望を反映させることはできる。また、食洗器の設置や魔法瓶浴槽の導入など各種設備を入れ替えれば、居住空間としての性能は大きく向上する。

リノベーションでできること

リノベーションという言葉は、刷新を意味している。古くなった住宅を新しい価値観に合わせて刷新するために、水回り設備なども含めた間取り変更を行う。マンションの躯体まで露出させてから新しく内装を作り上げるスケルトンリフォームもリノベーションの一種となる。

キッチンを移動して対面式キッチンやアイランドキッチンにする、書斎を新たに設ける、キッチンからの家事動線の良い位置に浴室を移動するなど、希望に合ったより大きなカスタマイズが行える。

アフターコロナで必要とされるリフォーム市場規模拡大

古いマンションを安価に購入し、リノベーションをして新しい生活様式、テレワーク化に適した空間を作る。この需要は今後確実に増えることになる。小さめで収納の無い居室がある、ダイニングキッチンのみでリビングが無い、狭い居室が数だけ多い。

そんな間取りではリフォームでは快適な空間に変更はできない。このような間取りはリフォームを実施して内装を一新しても、間取りが現在の需要に適していない状況は変わらないため、売却を考えなければならない時に売りにくくなってしまう。

リノベーションで間取り変更を行えば、現在需要の高い部屋に変更できるので、資産価値の向上にもつながる。

リフォームよりもリノベーションの方が工事規模も大きく、多額の費用を投じることから資産価値が高まると考えがちだが、リノベーションは可変性が高くなるので、自分の好みを反映させ過ぎてしまう傾向にあり、一般的な需要から離れていってしまう恐れもあるので注意は必要となる。

テレワーク化が進む中で空いている時間を利用して、できることは自分で行ってしまうことでコストを下げる事はできる。モノタロウなど、DIY用品を安価でオンラインで注文する仕組みを利用し、ユーチューブでDIY動画を見て勉強すれば、実は多くのことが自分でできてしまうのだ。

これであればコストを一気に下げることも可能となり、安価にマンションや中古戸建を買い、リフォームをして転売することも投資として行えることになる。

アメリカでは人気のフリップ

アメリカで不動産投資家誰もが憧れる投資方法として最も人気が高いのは、中古物件を購入しできるだけ短期でリモデルを完成させ即、転売し利益を得るというフリップと言われる手法である。一戸建てやコンドミニアムなどは殆どが個人により行われている。

短期で高額な利益が見込めるから人気があるわけだが、その分リスクもあるし、かなりの知識を必要とすることは確かだ。

1.物件分析能力(改装後にどのくらいの価格で転売できるかを見極める)
2.交渉力(物件をどれだけ安く買えるか)
3.工事の知識(やらなければいけない部分とやらなくていい部分を見極める)
4.資金調達力(現金購入必須なので短期間に必要な現金を揃えられる)
5.インテリアデザインセンス(買い手にどれくらい好印象を与えられるか)
6.業者を管理する能力(業者に騙されずできるだけ安価に早く完了できるか)

今後日本でも新しい生活様式にあわせた住宅、マンションを作り上げるフリップは人気化するかもしれない。是非興味を持って自らでも調べてみてほしい。

地方へ移住する
【 アフターコロナ】東京一極集中から、地方へと暮らしが変わる新型コロナウィルスで人々の意識に変化 新型コロナウィルスは、現在やや落ち着いているように見受けられますが、第二波懸念などの報道もあり、...
ABOUT ME
チャーリーTAKA
チャーリーTAKA
日本を代表する投資家兼実業家でもあり、グローバル・チーフ・ストラテジストとして活躍中。
AI TRUSTメルマガへ登録しませんか?

毎週1回情報をまとめてお送りします。

AI TRUSTでは日々の金融市場に影響を与えるニュースを独自の視点から解説を行っています。是非ご自身の投資指標としてご活用ください!!