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【コロナ禍】不払い家賃は誰が負担する?

世界で苦境に立つ大家さん、誰がババを掴むのか?

新型コロナの影響もあり、世界各国では家賃延滞に対して保護する法案が可決され実行されています。家賃をもらえない大家さん側に対しての補助もありますが、新型コロナ蔓延がまだまだ続き、移動制限自粛が取られる場合、期限終了後には再度期間を延長させるのか?

その費用を全て国や自治体が負担するとなると、この費用も莫大に継続的にかかることになり、財政負担も深刻になります。今日はこの点から世界の情報を集めてみました。

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世界各国の法案は?

米国は3月27日に成立させた経済対策法に個人や企業は家賃を滞納しても120日間は延滞料を徴収されないと規定しました。この期間が終了後も、家主は通知して30日内の立ち退き要求ができないようにしています。

英国では3月25日に成立したコロナ関連法で、6月30日まで家賃未払いを理由とした家主による退去要請を禁止しました。ドイツ政府は3月、家賃滞納による解約を禁止し、4~6月分の家賃に限って2年間支払いを猶予するルールを定めました。

オーストラリア政府も7日、家賃滞納による契約終了や、未払いに伴う手数料と利息の徴収を禁じると発表し、立法措置で法的拘束力を持たせました。シンガポール政府も企業や個人事業主に最大6カ月の家賃の支払い猶予を与える措置を決めました。

家主側への支援策

家賃の支払い猶予で打撃を受ける家主側への支援策も相次いでいます。米国では家主が保有物件の住宅ローンを払えなくても、3月18日から60日間は金融機関から差し押さえられないとする規定を導入し、金融機関に返済の6カ月延期を求めることができるようにしました。その後、6カ月の延長も可能で、合計で最大1年は支払いを先延ばしできます。

さらに米金融機関は自社株買いを止め、資金需要に柔軟に対応し、市場混乱を起こさないようにしています。シンガポール政府は商業用不動産に課す今年分の固定資産税について、最大で全額を払い戻す方針を決めています。

不動産の家主である企業には、払い戻し分を賃料と相殺するなどして、借り手に還元するよう義務づけました。借り手に還元しない家主には罰金を科すという厳しい措置になっています。

背景にあるもの

各国が対応策を急ぐ背景には、家賃の未払いによる廃業や立ち退きが増えれば、コロナ収束後の経済の低迷が長引きかねないとの危機感があります。特に米国では個人や中小事業者の収入に占める家賃の割合が他の先進国に比べて大きく、滞納状態に陥りやすいのです。

2008年の金融危機では全米で数百万人が住宅ローンを払えず家を失い、倒産も急増しました。そしてこれが原因となり、その後の景気回復が遅れました。米国の中小企業の5割は15日分以下の運転資金しか持っていないとされ、今回の危機でも延滞が急増しているのです.

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中国:厳しい大家業

中国では新型コロナの影響で賃貸住宅の借り手が仕事を失って都市部を去り、賃料が下落する事態が起きています。中国では、賃貸用住宅のオーナーになって中流層の仲間入りをしようとしていた数百万人のうち、多くの人が家賃収入の落ち込みという最初の関門にぶつかっています。

今のところ住宅ローンのデフォルトが広がる可能性は乏しく、不動産価格は伸びが鈍化しつつも上昇基調を崩していません。それでも賃貸用住宅オーナーが見舞われている苦境は中国経済の脆弱さを浮き彫りにしており、実際オーナーたちは消費を切り詰めつつあります。

サラリーマン大家さんのわかりやすい実態として、2月から5月にかけて借り手を引き留めるため所有物件の片方で家賃をほぼ半分に下げざるを得ず、一方で自身は勤め先の給与が25%カットされるというような状況にあります。

中国主要20都市における7月の家賃は前年同月比で2.33%低下。何年も好調が続いてきた賃貸市場でしたが、これで4カ月連続のマイナスを記録しました。今年になって中国は新型コロナ拡大によって製造業やサービス業全般が重圧を受け、真っ先に出稼ぎ労働者が解雇されました。彼らは狭小な賃貸物件の主な借り手でした。

続いてホワイトカラー層にも人員削減の波が押し寄せ、本来なら地方から都市部に大挙して流入する新規大卒者も職探しで苦闘を強いられました。こうした状況が重なり、借り手と物件オーナー双方の消費活動が圧迫されているのが現状です。

そして都市部では短期滞在の需要さえ冷え込み、物件オーナーにとって通常、借り手減少の穴埋め手段だったはずの1つである民泊が奪われつつあります。多額の借金をして物件を買った多くの中国人投資家は、家賃収入をローン返済に充当していますが、家賃収入が大幅に落ち込む中で、自身の給与も下がるという二重の苦境の中にあります。これらの投資家が物件を持ちきれなくなれば、中古不動産市場の需給関係が一気に悪化し、物件価格を下落させるリスクが有ることも理解すべきであり、これは米国でも同様です。

>>中国不動産バブルはいよいよ崩壊か?

コロナ禍の「家賃滞納」で家主の生活は守られるのか?

コロナウイルス禍で、今までの生活は一変しました。人々の外出自粛が求められ、経済に極端なブレーキがかかりました。リモートワークで対応できる業種も限られますし、しかもそのリモートワークですらできることに限界があります。リーマンショック後の不況とは比べものにはならないくらい、経済は落ち込んでいます。

今大きく人々にのしかかっているのが固定費の支払いです。収入が途絶えたとしても、払わねばならないもの。その最たるものが家賃です。日本の借地借家法は遠い昔に整備されたもので、その後、時代が大きく変わっても、根幹のところは何も変わっていません。「家主=金持ち、賃借人=お金がない」といった、大昔の感覚をそのまま引きずっています。

そのため仮に家賃を滞納されたとしても、家主側が訴訟を提起するためには家賃の3カ月分程度の滞納額が必要で、「貸主・借主間の信頼関係が破綻」しなければ裁判官は家主側に味方をしてくれません。日本の場合、家主側が大きく不利な立場にあるということです。

元々の大家業、地主など、ローン負担が少ない層であれば、コロナ禍が数年の長期かかったとしても乗り切ることもできるでしょうが、サラリーマン大家業など、物件価格に対してのローン比率が高い場合、家賃の減額、空室率の上昇、本業の収入の減少等々、この中の幾つかが重なるだけで、相当厳しい状況に追いやられることは明白であり、賃貸向けマンション及びアパートなど地方部を中心に需給バランスが崩れ、価格が下落することを想定すべきでしょう。

そしてたとえ大きく価格が下落したとしても、人口が継続減少し、少子化も進む中で、賃貸需要は先細りすることは明確ですから、投資対象としてはリスクの高いものであることは理解すべきでしょう。

>>日本中で空き家がどんどん増えている

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チャーリーTAKA
チャーリーTAKA
日本を代表する投資家兼実業家でもあり、グローバル・チーフ・ストラテジストとして活躍中。
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