【空き家問題】820万戸の空き家が発生
人口減少の中、空き家の数は年々増加しているが、活用次第では新たなビジネスにつなげられるし、低コストでマイホームを確保し、余裕を持った生活を送る選択肢にもつながる。現在の空き家問題の状況をまずは理解すべし。
2013年の総務省統計局の調べでは日本の総住宅数は現在6,063万戸と言われており、その内の820万戸が空き家と言われていた。つまり約10戸に1戸以上の割合で空き家が存在していると言うことになり社会問題となっている。
日本はこの先人口が減少していくと予想されていることなどから空き家は更に増加していくと見込まれている。
空き家は動物が住み着き、虫が湧いたりする事により近隣住民の迷惑になる可能性があるだけでなく、不法占拠や放火などの犯罪により治安の悪化の原因ともなりかねない。
なぜ空き家が増加しているのか？
総務省が発表した2018年10月時点の住宅・土地統計調査によると、国内の住宅総数に占める空き家の割合は過去最高の13.6%になった。地方を中心に人口減少などで空き家が増え、戸数も最多の846万戸に上った。東京や大阪などでも空き家率は1割を超えており、再開発に影を落としている地域もある。
5年に1度実施する住宅・土地統計調査の2018年調査では、空き家の数は13年より26万戸増え、全体に占める割合は0.1ポイント高まった。住宅総数も179万戸多い6,242万戸と過去最多を更新した。住宅総数、空き家数、空き家率とも伸び率は落ちてきたものの、右肩上がりは続く。
空き家率が高いのは山梨、和歌山、長野の順
空き家率が最も高い都道府県は21.3%の山梨。20.3%の和歌山、19.5%の長野、19.4%の徳島などが続いた。別荘が空き屋と集計されるほか、地方では人口減少の影響も大きい。
低いのは10.2%の埼玉や沖縄、10.6%の東京、10.7%の神奈川、11.2%の愛知などだ。賃貸用で入居待ちの物件も含まれるが、空き家が多いと治安面の懸念が高まる。所有者がわからないままでは家を撤去できず、再開発の壁になることもある。
今後予想されるさらなる空き家増加に向けて、有効的な対策が求められている。
空き家による不経済性
空き家による外部不経済には、大きく以下の3つが挙げられる。 外部不経済は、取引の当事者ではない誰かに経済的負担や不利益がおよぶ状況を指す言葉である。
景観悪化など地域への悪影響
犯罪の温床となる
住宅の価値が下がる
地域への悪影響という側面からみると、雑草が伸びるなどして景観が悪化したり、老朽化した家屋が倒壊したり、不衛生な環境から悪臭が発生したりといった問題が発生する。
犯罪の温床となるという側面から見ると、ホームレス・犯罪者などの不法侵入や不法占拠、粗大ゴミなどの不法投棄、放火の原因になるという問題がある。
そして人口が減少して住宅の需要が減っていくなか、空き家が増える一方で供給が減らないと住宅自体の価値が下がってしまうという問題もある。
まだまだある様々な空き家問題
建物が残っていながら解体もされず、利用もされないことで、その場にある土地と建物が有効に活用されない機会損失が発生する。
機会損失とは、最適な意思決定をしないことによってより多くの利益を得られる機会を失うこと、またそれによって生じる損失のこと。
また、行政から見ると空き家の存続による住民税などの減少や空き家があることによる住宅施策の非効率化という問題にもなる。
日本においては新築住宅への人気が高く、一方で中古住宅はまだまだ流通量が少ないのが現状だ。 まわりを見回してみても、マイホームを買ったというほとんどの人が中古住宅ではなく新築住宅を購入しているのではないか？
中古住宅の購入比率はわずか14.7％
国土交通省のデータによると、日本の新築住宅着工戸数は98万戸なのに対して既存住宅流通量は17万戸である。
住宅全体に占める中古住宅の比率は14.7％に留まっている。
空き家は誰も住まなくなった住宅だが、空き家になる住宅は、住んでいた人が引っ越したり亡くなったりしたあと、売却されたり賃貸に出されたりしなかったものがほとんどである。
多くの不動産が存在しているにもかかわらず新築住宅が選ばれる理由は、もちろん立地の問題などもあるが、日本人の新築に対する思いの強さが背景にあるのではないか。
空き家の大きな理由となっている相続問題
空き家が増える理由の一つに、相続問題がある。
核家族化の進展により親は親の家に、子は子の家にという構図が当たり前になり、二世帯住宅や三世帯住宅は少しずつ珍しいものになっている。
昔は、親が死んだあとの家は長男が継ぐものだったが、今では親が亡くなる頃には子はすでに自分の家を持っているケースが多く、相続したとしても住むわけではないが、かといって思い入れのある家なのですぐに解体したいとも思えず、結果的に空き家が増えていく。
また、相続問題には、相続で親族間にトラブルが発生して争続になってしまうケースもある。
空き家の固定資産税問題
空き家は使わなくても所有しているだけで毎年固定資産税を支払う必要があるのだが、固定資産税には、土地に建物が建っていると土地の面積200㎡までの分について6分の1に減額されるという特例がある。
つまり、空き家を解体して更地にするとこの特例の対象外になり、一気に固定資産税の負担額が6倍増になってしまうのだ。
税の負担増加を逃れるために空き家にしたまま放置する事例が多く、税制の改善が求められる。
空き家を自らのチャンスに活かす方法は？
空き家は家賃ゼロで借りられる物件も多数あり、購入する場合でも非常に安価で済むものも多い。生涯の中で最も大きな支出のひとつがマイホームもしくは継続して支払う住宅賃料なわけだから、空き家に住む選択をすることで、この支出を圧倒的に低く抑えることができる。SOHOでビジネスを行える人であれば、都心から地方の空き家に居住地を移すことは有効な手段であろう。
日本中の空き家を紹介するウェブサイトも数多くみかけるようになった。
空き家を使ってビジネスをすることもできる。民泊ビジネスを行うこともできるし、店舗への活用もできる。地域活性化、街おこしをしているエリアであれば、街の支援もあり、チャンスは広がるであろう。
家賃・購入コストが限りなくただに近ければ、固定コストを圧倒的に下げることにつながるわけで、リスクを最低限にした上で、チャンスを最大化できる。空き家問題そのものを、発想の転換により大きなチャンスに変えることはできるのである。
今後もAI TRUST編集部として、チャンスを最大化出来るヒントを皆さんにお伝えし続けていく。この点にも是非期待してほしい。
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